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租屋要注意哪些事項

房東:笨小孩
發表時間:2007-01-07


一、訂定契約注意事項


*務必要請房東出示身份證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本,以確定房東真實身份,是屋主或二房東(若是二房東,應請其出示原與房東所訂定之契約書,瞭解到底有無可轉租他人的規定)。


*租金多少?何時繳納?


*租約期限是多久?


*是否給付押金?金額多少?何時反還?


* 水電費、瓦斯費、電話費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳


納?如何計算?繳納方式為何?


*房東與您對於修繕之責任區分與明訂項目。


* 房東提供那些家具及設備,其使用現況如何,對於狀況不佳的


設備,最好可以拍照存證,以免日後苦無證據。


* 確定房東有無要求特殊限制,例如可否炊膳?養寵物?異性入


內過夜等


*您是否可轉租他人?或尋找室友共同分擔房租?


*您是否可整修或改裝房屋現有設備或結構?


*若與房東同住,公共區域使用之權限與範圍?


*若租賃雙方,任何一方違反規定或提前解約時之違約賠償?


*租賃雙方於簽約時記得留下對方之身份證明。


* 契約書內容中若有更改處,雙方要加蓋印章或共同簽名,以防


止未來發生糾紛情事。


*簽約完畢,雙方各執一份契約書留存。


* 每月或每學期繳納租金時,應請房東簽收,以證明該月份租金


繳納完畢


貳、租賃契約Q&A


問題一、坊間販售的契約書有何不同?


A:一般而言,契約書應盡可能選擇條文較少的版本,因為條文少,相對房客與房東之間協調性比較大;而且,依法律程序,若雙方沒有約定的部份,則依照「民法」中相關規定來執行,況且「民法」的條文精神,通常被認為對房客較為有利。於稅捐部份,坊間契約書版本中均有:「租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若出租前之稅額增加時,其增加部份,應由房客負責補貼」,這一條規定對房客極不合理,如使用坊間契約書與房東訂約時,則應爭取予以刪除,以維護自身權益。違約金部份,法律上並沒有明訂,因此應盡量與房屋押金一致。不應該超出押金數額。





問題二、何謂押金?一定都要給嗎?給多少才是合理?


A:「押金」是指當房東與房客達成租賃關係時,為避免未來房客可能會破壞房屋、違反契約或不繳房租等情況產生。房東可以要求房客支付一定金額作為擔保。至租約期滿後,若房客沒有違反契約規定,則房東應該無息還押金。若房客於租賃期間,沒有繳納房租時,房東可以押金抵充欠繳之租金。至於押金多少比較合理?依照土地法九九條的規定,以不超過兩個月的租金為限。





問題三、訂定契約看起來好麻煩,能不能就不要訂?同時簽訂契約


到底有什麼好處呢?


A:其實契約行為只要雙方依造口頭約定就已經成立了,因此不一定要簽書面契約才生效,如果遇到好房東,訂或不訂契約其實沒什麼差別,但是請注意萬一遇到壞房東產生糾紛,雙方公說公有理,婆說婆有理,為避免權利義務等是非顛倒難斷,租屋時還是簽訂書面契約較有保障!至於簽契約有什麼好處呢?白紙黑字、寫清楚權利義務等關係,除非是您違反先前約定,否則房東是不得任意調漲房租或回收房屋的;況且契約中可以詳細記載租金多少、何時繳納、押金金額、房東與房客之修繕責任、租約期限、水電費付費方式等項目,對雙方而言都是有利的。





問題四、房東訂完契約後,竟然要我和他一起到法院「公證」契約書,這是怎麼回事?從小到大僅聽過上法院公證結婚,卻沒聽過「公證」租屋契約書,究竟是不是該和房東一起去?


A:「法院公證」簡單的意思就是以法院當第三人作證契約之行為。到法院公證的好處在於,當訂定契約之一方不履行契約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行,而無須在向法院提起訴訟,訴訟需經勝訴之後才能請求法院強制執行。一般而言,法院公證對於房客比較不利,因為契約書一經雙方簽訂後,就算沒有法院公證也具有法律效力,差別僅在於:一旦發生租屋糾紛時,房東不須要經過訴訟的程序,就可以直接請法院強制執行,此時如果房客主張自身權益時,必須先繳納訴訟費及負責舉證事實,待一旦勝訴後,才能取回被強制執行前之權益。所以,如果房東要求一定要公正時,房客一方務必堅持應於契約內加註「雙方如果違反契約,皆應逕受強制執行」之條文。來保障自己權益。





問題五、房東財物出問題,以致於房子被拍賣了,但,我的契約還


未到期,怎麼辦?


A:安啦!您的租屋權益絲毫不受影響,因為依照法律上的規定,當租約未到期時,房客是可以與新屋主延續租賃關係的,直至原租約屆滿。





問題六、簽契約時要求房東驗明正身再簽約會不會不合理呀?


A:千萬不要因為不好意思,而不敢提出要求,簽約時一定要確認訂約的對象身份,除雙方都應出示身份證外,房客尤應要求出示房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本,來確定房東的真實身份與房子的所有權狀況。





問題七、雙方的修繕責任要如何明訂在契約中?


A:千萬不要因為不好意思而不敢提出要求,簽約時一定要確實明訂如果房子結構性部份損壞,修繕部份由房東負責,最好針對所謂結構性加以定義或明列家具設備的修繕項目及責任區分,必要時亦可針對設備項目照相當成附件。


另依民法規定,屋子設備若有損壞時,房客必須盡到通知屋主的責任,否則如造成更大損失時,房客可得負責賠償責任。若房客已經告知房東,而房東一直遲未修繕,則房客可以終止契約或自行請人修繕,再於兩年內向房東索取修繕費或扣抵房租。


另外,民法第424條之規定係有利於房客,若房屋有危急健康等安全因素時,可以隨時解約,即使房客早就知道房屋有瑕疵。





問題八、如果房東是二房東時,應注意什麼?


A:如果您的房東是二房東,請務必看其與大房東所簽之契約,是否有「限制轉租」的規定,若有,則不能承租;如沒有限制則應確認為全部轉租或部份轉租,因民法443條規定:全部轉租,視為無效,是故僅可部份轉租,同時簽約後,只需向二房東負責。一旦房客有違反契約規定時,就全權由二房東向大房東負責了。一般來說,契約書中如果沒有提到轉租規定時,通常視為是可以轉租的。



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  • 1 樓住戶:小其
    發表時間:2013-02-22

    買屋找仲介 , 主要是因為仲介花了時間在找物件 , 而你為了圖方便 , 也只好找仲介 , 但你不用多花時間去一間一間的尋找你夢想中的好屋.
    其實中間的差異除了法律規定的6%服務費外(買方1%~2%;賣方2%~4%) , 仲介的價值就在於他們可以提供你各區的物件及花時間去跟屋主議價.

    仲介畢竟也屬於房地產專業人員 , 在議價能力, 親和力, 及及察言觀色的能力都優於一般自行購屋者. 因此 , 議價的結果比你自行議價的價格更低 , 是有這樣的可能性.

    自行找屋主購屋 , 要注意不良產權的問題 ; 要擁有對屋主議價的口才 ; 成屋銀行貸款成數問題 (要自己找銀行); 代書過戶問題(要自己跑程序及找代書處理) ; 屋主較容易知道你有興趣 , 而難以議價

    不過就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    找個好口碑的仲介勝過大品牌,各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮,不
    見得大品牌就一定好,也不見得小品牌就沒保障,現在代書都以公
    開透明化,甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化,房屋過戶
    交易糾紛以不在
    之前委託某知名品牌仲介在他遊說下簽了專約
    簽專任就只有他能賣,又不會有人跟他搶,沒賣掉又不是他損失,損失的是我們的利息錢,
    結果一織N是3個月都沒任何動靜
    後來換簽給 廣利不動產 她們仲介人員積極幫我找買方,短短一個月就順利成交

    所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
    才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點


    小技巧:
    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
    2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
    3.眼光精準


    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆



    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




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    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



    2 樓住戶:李姿伶
    發表時間:2013-02-22

    若您想找房子,可以刊登在比較知名的線上租屋網,效果很不錯,

    現在很多人都習慣在網路上尋求線上房屋網資料,在此推薦人氣蠻高的線上租屋網給您做參考

    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    以下網站你可以去參考一下 可以在租屋買屋賣屋前先了解相關注意事項做一下末


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    3 樓住戶:謝得木
    發表時間:2013-09-06

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    4 樓住戶:陪x虹
    發表時間:2013-09-08

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    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

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